Многоквартирный дом на садовом участке

Автор: Алина Кулаева 23.01.2012 06:39

Конечно же, каждый из нас не раз задумывался об улучшении жилищных условий и покупке новой квартиры. Фразы и фотографии рекламных буклетов некоторых агентств завораживают.

Рекламщики с целью сбыть нужный товар часто пересыпают сахару, и перед нами раскрываются приближенные к идеалу сюжеты, в которых фигурируют красивые и счастливые обладатели совсем недорогого жилья, расположенного в двух шагах от моря, центра и других жизненно необходимых ориентиров.

Чем это оборачивается в реальности, многие покупатели недвижимости в Сочи знают уже не из буклетов, а из суровой реальности, которая от красивых картинок часто далека.

Вложения в недвижимость в Сочи, вполне вероятно, могут обернуться для вас получением нового статуса - лица без определенного места жительства. Это в том случае, если, помимо только что купленной квартиры, другого жилья у вас нет.

Этой статьей мы открываем целый цикл материалов, посвященных недвижимости в Сочи. Мы поможем вам сориентироваться в непростой ситуации выбора жилья в таком неоднозначном городе, как наш.

А начинаем мы с описания самой опасной для покупателя ситуации - если в качестве документа на только что приобретенное жилье вы получаете право собственности на долю в жилом помещении вместо права собственности на квартиру, вероятность остаться на улице для вас равна 50%.

А как мы тут поместимся?

Что в Сочи в дефиците, так это земля. Мы ведь не часто задумываемся о том, что живем в городе, стиснутом со всех сторон заповедными землями, морем и предгорьями Кавказа.

Основное правило рынка – есть спрос, будут и предложения – в Сочи окупается с лихвой. Что у нас точно не в дефиците, так это возможность приобрести квадратные метры в любой черте города.

Вообще, удивительно, как в городе вполне успешно может уживаться такое количество агентств недвижимости. Больше половины страниц газет с частными объявлениями занято информацией о продаже любого жилья. Кем вы всегда устроитесь на работу, так это риэлтором. Причем специального образования для этого чаще всего не требуется. Оклада тоже не будет, зато будут хорошие комиссионные от сделок, которые очень быстро совершаются на благодатной почве всеобщего спроса на жилье в будущей олимпийской столице.

Простой пример – депутатская группа Лазаревского района совсем недавно выносила на обсуждение ГСС вопрос нехватки мест на сельских кладбищах. Еще совсем немного – и бурная человеческая деятельность может наехать на буферную зону Кавказского биосферного заповедника или Сочинского национального парка, леса которых окружают город.

И несмотря на все это, Сочи один из немногих городов России, население которого увеличивается бешеными темпами, и не только за счет тех, кто приезжает к нам на отдых.

Отсюда и спрос на недвижимость, порой очень сомнительную.

Купите квартиру в доме под снос

Вот такое письмо совсем недавно мы обнаружили на нашем сайте. И это далеко не единственное письмо с подобным содержанием. Несколько месяцев назад точно такую же проблему нам описывали жители микрорайона Светлана.

Вообще, Светлана – потрясающий пример хаотичной застройки, которая не раз еще аукнется жителям микрорайона.

Здесь когда-то было несколько садовых товариществ. Земельные участки, выданные под садоводство, уже сменили не одного собственника. Большая часть здешних новостроек, в которых сейчас продаются квартиры, возведены на садовых участках. Похожая ситуация на Мамайке, в микрорайонах Макаренко и Донская, поселке Дагомыс и Адлерском районе.

Использовать садовые участки в качестве площадок для многоквартирных домов застройщикам удобно по одной простой причине – невысокая цена. Земельные участки, которые Генеральным планом определены для строительства многоквартирных домов, стоят куда как дороже.

В идеале для строительства многоквартирного дома застройщик должен собрать множество документов, получить разрешения около десятка различных инстанций. Это хлопотно, недешево и так или иначе сказывается на стоимости квадратного метра. С садовым участком все гораздо проще.

Во всем виноват Градостроительный кодекс!

За примерами градостроительного хаоса далеко ходить не надо. Эту панораму мы сняли на Светлане. Открывается она прямо из окна нашей редакции.
На первом плане - край пятиэтажки, потом частный дом, а потом новостройка. Сейчас строители возводят четвертый этаж. Прямо за ней еще две (!) новостройки.

Далеко не каждый представитель среднего класса в России сможет позволить себе покупку новой квартиры. Вложения в недвижимость – достаточно дорогостоящие затраты как для застройщика, так и для покупателя. Градостроительный кодекс Российской Федерации позволяет немного облегчить жизнь владельцам садовых участков. Для строительства дома на садовом участке никаких разрешений брать не надо. Правда, речь здесь идет именно об индивидуальном жилищном строительстве, а не о многоквартирных домах.

Что делают наши сочинские застройщики? Скупают садовые участки и строят на них многоэтажки. Без разрешений, без согласования со всеми инстанциями, без геологического обследования и консультаций сейсмологов и пожарных.

Чтобы хоть как-то вписаться в действующее законодательство, при выдаче документов дом разбивается на доли в жилых помещениях, и покупателю выдается право собственности на одно из них. Например, по закону вы вполне можете приобрести половину дома и земельного участка, на котором он стоит. По тому же закону вы вполне можете приобрести и одну десятую этого дома и земельного участка. Покупатель получает свидетельство собственности на жилое помещение и свидетельство собственности виртуального куска земли, который скорее всего находится под фундаментом.

Кто рискнул приобрести недвижимость с такими вот бумажками, наверняка думал, что по закону он застрахован от рисков. Однако это далеко не так.

Чем рискует покупатель?

В конце прошлого года были внесены окончательные поправки в Правила застройки и землепользования. «Народная газета» уже не раз писала, насколько это важный для города градостроительный документ. Современный город подобен живому организму. Без соблюдений нормальных правил градостроения его развитие просто невозможно.

В Правилах землепользования и застройки четко определены зоны, которые отведены под малоэтажное жилищное строительство. Возведение зданий свыше трех этажей в этих зонах запрещено Градостроительным кодексом Российской Федерации. Поэтому по закону такие дома должны сносить. Либо сносить только верхние этажи.

Списки домов, подлежащих сносу, время от времени появляются на официальном сайте администрации города.

Такая ситуация и произошла с нашим читателем Павлом, письмо которого мы здесь привели. Дом № 18 на улице Лысая гора попал в список строений, которые город решил снести.

Загляните туда, прежде чем соберетесь купить квартиру. Правда, не вариант, что дом не попадет в список спустя еще два года. Стоит только попытаться разобраться в ситуации с недвижимостью в Сочи, становится понятно, что четких действий властей по ее урегулированию нет. А застройщики и риэлторы ведут себя просто с потрясающей наглостью. Для того чтобы это понять, мне пришлось немного «поработать» покупательницей квартиры. Начала я с газетных объявлений.

Видовая квартира в клубном доме

Сразу бросилось в глаза, что ни один из продавцов новостроек ситуацию с земельным участком под садоводство не скрывал.

– С документами все в порядке, – бодро рапортовал один из риэлторов, которому я позвонила, – вы получаете два документа, на жилое помещение и на землю, право собственности у вас есть, чего вы опасаетесь? Все застройщики у нас проверенные, все как один дома сдают.

И это был самый распространенный ответ.

Один из застройщиков даже именовал свою «садовую» новостройку не иначе как клубным домом. Мол, количество квартир небольшое, значит, это клубный дом.

Остается только удивляться неграмотности некоторых воротил городского рынка недвижимости.

На один из таких вот клубных домов я отправилась посмотреть. Находился он в микрорайоне Светлана. Симпатичный молодой человек по имени Константин, который вызвался мне его показать, представился сначала застройщиком, хотя позже выяснилось, что он всего лишь посредник.

– На Светлане есть два застройщика, – рассказывает мой гид и называет две очень похожие фамилии. – И оба постоянно сдают дома. А раз все дома уже сдали, значит, сдадут и этот.

Дом был в восемь этажей, на стройплощадке заканчивались работы по покраске фундамента. Подъезд дома выходит чуть ли не на проезжую часть. Шесть соток для многоэтажки – это крайне мало. Поэтому двора как такового у дома нет, не говоря уже о возможности подъехать к нему на автомобиле. Со всех сторон многоэтажку «стискивают» соседние строения. С одной стороны – высокий забор частного домовладения, с другой – чуть ли не на расстоянии вытянутой руки – серый долгострой с провалившимися глазницами окон. Квартиру, окно которой выходит на этот долгострой, мне и показывают. Мы заходим в небольшое помещение с двумя окнами. На блочных неоштукатуренных стенах болтаются отвисшие розетки. Вся эта красота занимает 29 квадратов вместе с крохотным балконом и стоит 1800000 рублей, а называется очень красиво – квартира свободной планировки. Куда в этой большой комнате вписывать стены, мне совсем непонятно.

Если перегнуться через балкон, то вполне можно дотянуться рукой до соседнего долгостроя, возведенного только до третьего этажа.

Этот снимок сделан в Лазаревском районе Сочи. Дома почти на расстоянии вытянутой руки

Как же все-таки известный застройщик умудряется регулярно сдавать дома, если по правилам расстояние между ними не должно быть меньше 6 метров?

Этот вопрос не к риэлтору, конечно, а к администрации города. Константину я сообщила, что дом на расстоянии вытянутой руки от окна меня не слишком радует. На что тот ответил, что на последнем этаже есть квартирка с шикарным видом, но видовые квартиры стоят куда дороже, и назвал цену – 2500000 рублей. Я уже поняла, что платить за вид из окна в Сочи крайне глупо, никто ведь не даст гарантии, что через год в двух шагах от вашего вида не вырастет еще одна многоэтажка.

Правда, квартиру я все-таки посмотрела. Она была без несущих стен, оказывается, монолитные несущие стены возведены только до четвертого этажа.

– Да зачем вам несущие стены? Если уж хорошо тряхнет, никакие стены не помогут, – успокоил меня риэлтор. – Зато посмотрите – какой вид!

Вид был, и правда, шикарный, но почему-то не порадовал. Мы ушли, провожаемые угрюмым взглядом хозяина соседнего частного дома. Его, конечно, можно понять, теперь его частная жизнь в зоне регулярного просмотра будущих владельцев «видовых» квартир восьмиэтажки. Самое интересное, мне удалось выяснить, что эти две квартиры, которые мне показали, единственные из свободных. Все остальные проданы!

Люди рискнули скупить малогабаритки без стен в доме, который еще не сдан и к которому даже не подведены коммуникации.

Видимо, полагаясь только на репутацию застройщика, который «всегда сдает дома».

Мы увидели пробел

Наблюдая за всем этим градостроительным беспределом, нельзя не задаться вопросом, а где же в этом городе, собственно, администрация?

Для чего депутаты Городского Собрания весь год корпели над Правилами застройки и землепользования, если в реальности они не соблюдаются?

Как чиновники собираются бороться с этой проблемой и какие меры предпринимаются для того, чтобы сочинцы больше не попадали в ситуацию, в которой оказался Павел?

– Всему виной – пробел в градостроительном законодательстве, – комментирует ситуацию главный архитектор города Олег Шевейко. – Статья 51 пункт №17 ГрК РФ гласит, что разрешение на строительство садового дома не требуется. Этим и воспользовались застройщики. Мы с этой проблемой работаем. В городе создана комиссия по самовольному строению, в задачу которой входит останавливать незаконные стройки.

Борьба с самовольщиками в городе ведется по следующей схеме: решение сдать дом или не сдать принимает специальная комиссия, в состав которой входят чуть больше 10 человек. По сути дела, в руках этих десяти человек находятся судьбы – как покупателей квартир, так и самостоятельных застройщиков. На каком основании принимаются решения, можно только гадать.

Застройщики, которые всегда сдают дома, почему-то умудряются сдавать их без соответствующего расстояния между соседними строениями, без возможности подъезда к ним даже легкового автомобиля, не говоря уж о пожарной технике, без каких-либо геологических изысканий и проверки прочности фундамента. По каким же принципам комиссия решает, сдать дом или не сдать? Очень хотелось бы это понять.

Как правило, после осмотра новостроек комиссия принимает решение, снести новостройку или отправить дело в суд. Если застройщику по какой-то причине повезло и его новостройку решили оставить, в ее судьбу вмешивается уже третья инстанция – судебные органы. По статистике, 50% судебных решений заканчиваются сносом. Но 50% домов все-таки принимаются.

Получается такая общегородская игра в рулетку – останутся сочинцы на улице или все-таки им «повезет» и они будут жить в доме, не соответствующем требованиям ГрК РФ, решит Фортуна, ну или комиссия…

Насколько эта схема имеет право на существование? И кому она выгодна?

Откроем вам секрет Полишинеля. Никакого пробела в законодательстве, о котором говорил Олег Шевейко, на самом деле нет.

Это подтверждает комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству при Государственной Думе РФ. Какое-то время назад глава города Сочи Анатолий Пахомов отправил в Госдуму письмо с просьбой внести изменения в действующее законодательство и изменить статьи, о которых мы говорили выше.

14 апреля 2010 года из комитета Госдумы пришел ответ, в котором говорилось о том, что сегодняшнее законодательство вполне позволяет отличить индивидуальный жилой дом от многоквартирного. Ну а если уж совсем трудности возникнут, то есть четкий ориентир – дом на садовом участке не должен быть выше трех этажей, все, что выше, незаконно.

Кроме того, при осуществлении государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества необходимо исходить из предназначения земельного участка, то есть садовый – для садового дома, а многоквартирный – для многоквартирного. Как видите, все предельно ясно. Если вас интересуют подробности, с копией этого письма можно ознакомиться на нашем сайте.

Не ясно одно, почему же тогда в нашем городе продолжается градостроительный беспорядок и почему, если все «садовые» новостройки незаконны, комиссия одни сносит, а другие нет?

Пока у администрации Сочи не будет четкой позиции по поводу многоквартирных домов на садовых участках, сочинцы, купившие в них квартиры, будут продолжать оставаться на улице.

Обезопасить себя можно лишь одним способом – внимательно изучать предлагаемые застройщиком документы и отказываться от небезопасных предложений.